Почему квартиры снова подорожают. Аналитика экспертов
МСМария СоколоваОбозревательКвартиры в России подорожают в 1,5 раза! Об этом уже сейчас предупреждают ведущие аналитики. Так что же делать тем, кому нужно покупать жилье?
Мария Соколова
Все еще ждете, что жилье в России станет доступнее? Не дождетесь! Согласно исследованию Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), подготовленного для госкорпорации ДОМ.РФ, средняя стоимость квадратного метра в новостройках в РФ вырастет почти на 52%, с нынешних 184 100 рублей до 279 600 рублей.
Произойдет это не сразу, а в перспективе до 2030 года. «НИ» разобрались, есть ли основания для такого стремительного подорожания.
Какие квартиры подорожают сильнее всего
К сожалению, эксперты АКРА не единственные, кто подготовил апокалиптичный прогноз по рынку недвижимости. Если цены на новостройки будут разгоняться постепенно (в 2025 году подорожание составит 3,5%, далее средние темпы оцениваются в 7,8% в год), то вторичка может пережить взрывной рост цен.
По прогнозу руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, такое жилье уже в 2026-м подорожает на 10–12%.
В первую очередь эксперты ожидают снижения ключевой ставки, которая позволит людям брать ипотеку без льготных госпрограмм. Такого мнения придерживается Алексей Попов.
— Снижение ключевой ставки до относительно комфортных значений позволит (со второй половины года) запустить кредитование на покупку недвижимости по рыночным ставкам. Это позволит нарастить спрос россиян на вторичку на 15% по отношению к 2025 году.
Но на вторичке хотя бы есть вероятность того, что цены после некоторых колебаний устаканятся. Алексей Попов добавляет, что на рынок выйдут новые продавцы.
— Объем предложения останется на сегодняшних уровнях (рост спроса будет уравновешен постепенным возвратом на вторичку тех продавцов, которые решили в 2024 году не продавать свое жилье, а сдавать его).
Спрос — выше, предложение — ниже
На первичном рынке будет все иначе. Сейчас многие вынуждены отказываться от приобретения нового жилья из-за негуманных условий финансирования. Это касается и квартир, и строительства индивидуальных домов.
Например, за девять месяцев 2025-го, по данным ДОМ.РФ, спрос на ипотеку для ИЖС упал в 4,8 раза. А в новостройках доля нераспроданных квартир к 1 октября выросла на 8 п. п. — до 31%. За девять месяцев текущего года застройщики смогли распродать только 16,5 млн кв. м жилья, что на 15% меньше прошлогодних показателей. Даже в резиновой Москве спрос на новостройки за это время упал на 14,8%.
Но потребность-то в комфортном жилье никуда не делась — все это формирует отложенный спрос на недвижимость. Но, в отличие от вторичного рынка, повышенный спрос не будет поддержан повышенным предложением.
По информации замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, за январь — сентябрь 2025 года по всей стране власти выдали только 3882 разрешения на строительство многоквартирных домов общей площадью 29,6 млн кв. м. Это на 22,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Застройщики видят падение спроса и сокращают объемы работ — им не нужны пустующие бетонные коробки. Заторможенность процессов крупных компаний с дорогостоящими и долгосрочными проектами приведет к тому, что рост спроса в ближайшие годы столкнется с дефицитом предложения. По прогнозу Никиты Стасишина, для достижения баланса на рынке новостроек потребуется еще несколько лет.
— И даже если будет дефицит 2027 года, я думаю, что он быстро отыграется к 2030 году.
Что может замедлить рост цен на квартиры
Есть только два фактора, которые могут замедлить рост цен на новостройки. Во-первых, это ожидаемое повышение ставок по семейной ипотеке с 6% до 12%, которое коснется 2,8 млн семей с одним ребенком.
Во-вторых, не исключено, что снижение ключевой ставки будет отложено до лучших времен. ЦБ в октябре провел очередной опрос ведущих аналитиков финансовых компаний и выяснил, что они ожидают уменьшения ключевой ставки в 2026-м только до 13,7%, хотя еще в сентябре говорили о 13,2%. А ниже 10% ключевая ставка опустится и вовсе только в 2028 году.
По мнению главы Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Александра Шохина, именно такая ставка позволит активизировать экономику.
— Не только мы, но и даже чиновники многие правительственные, не говоря уже о бизнесе, оценивали нормальную, приемлемую ставку, при которой инвестиционные проекты если не полетят, то быстро будут, по крайней мере, восстанавливаться те, которые были на полку положены, это где-то 10–12%. Идеально — ставка ниже 10%.
Эти факторы, может быть, и замедлят рост цен на недвижимость, но никак не сделают ее доступнее. Выбор в ближайшие годы будет простым: или покупаете очень дорогую недвижимость в большом городе, или экономите средства, выбирая провинциальные города, где новых жилых комплексов не строят и можно по семейной ипотеке взять квартиру на вторичке. Хорошо, если вы работаете на удаленке. Иначе с привязкой к месту работы и вовсе никакого выбора не остается.
Об авторе
